花粉小姐的部落※ 引述《copybrown (copybrown)》之銘言：
其實很多金融商品的交易模式都是相近的，只是看你有沒有發現其本質。
例如還沒被禁止的紅單交易，如果你有做選擇權買方，那其實你就可知道
紅方就是一種付權利金預先買「履約權利」再賣給其他人的遊戲。
只是它比選擇權好的是，你7天沒法賣出去，你還可以把訂金收回，
你最多就是虧付給仲介公司與業務的佣金而已。
但換約就不太一樣了，它的性質比較接近期貨。
首先你必須要和建商買預售屋契約，而且你要付手續費(房地產總價0.1%)、墊付工程款
、財產交易所得稅。你是要先有類似保證金的自備款，
來購買實際上櫃很多的房地產契約。
然後再想辦法賣給下一個願意買更貴的盤子。以賺取價差。
而要將獲利極大化，也就跟期貨一樣就是一次加碼狂買物件，然後等房價繼續漲
再脫手。理論上只要不斷永遠繼續漲，那你就可以在漲勢中賺錢。
那麼真的有那麼好賺嗎？
我們以近20年的七大都會區的歷史高低價來看理論上低買高賣的最大漲幅：
最大回落 最大漲幅
台北市 -17.3% 3.2%
新北市 -16.2% 8.4%
桃園市 -12.2% 30.9% (3rd)
新竹縣市 -8.1% 46% (1st)
台中市 -7.9% 24%
台南市 -7.9% 34% (2nd)
高雄市 -15.1% 23.1%
你可以發現，其實它還是會符合供需的。如果已經被炒很貴的地方，由於單價太貴
那你委賣掛太貴沒人成交，套牢的就會是你。所以漲幅其實不會大很多
而投機的資金會輪轉到其他相較便宜的縣市。
然而跟期貨一樣，你怎麼低買高賣，最後還是要碰到真的要買做實物交割的買家
買你契約的人，你才能獲利。不然實物交割被套牢的還是你自己。
而真的要買房的買家會面臨：自備款與利率是否夠低讓他可以攤平買房成本。
所以一旦央行與銀行開始升息，最後買家開始觀望後，你看到的多頭就會開始消失
進而變成回落下跌。
再來就是資金槓桿的上限，你為了投機買第三戶的銀行貸款只會貸款40%
由於槓桿相對縮減，你要準備的自備款要更多，60%。
以投機者來說像這種保證金提高的影響，就會減少你的最大獲利。
而且這個緊縮銀根少發貸款的現象是整個房地產業的，
一旦購地貸款成數再調降、而且又碰到原物料(鋼鐵、水泥)價格不斷上漲
建商成本不斷提高也會轉嫁到預售屋售價上，進而再墊高你的基礎自備款，
而你的貸款又只能收40%，整體來說你買預售屋卡進的錢是越來越多的。
這些都會逐漸地侵蝕你的利潤，而你只能祈禱明年利率不會提升造成行情反轉。
但只要有一點金融概念的人都會知道，明年央行跟美國聯準會跟緊升息機會很大。
那麼當最後買家因為考慮利率調升而觀望不買房，房價下跌，你就只能降價求售。
而買家還是覺得太貴，預售屋也快蓋好了，時間就不會站在你這邊。
首先你只是想短期暴賺你不會想買房的，因為會有5年不得轉售的限制。
等同於你就算買你現金也會卡五年，再來你可能根本沒那麼多錢，
因為你當初只是為了爆賺借錢開槓桿的。這時你就只能違約。
這個時候你就不僅損失訂金，而且還有違約金，最高為總價15%。
那麼剩下因為套利者選擇違約不買，蓋一堆空屋的建商怎麼辦？
其實就跟你股票套牢一樣，它要嘛就等，要嘛就是停損折價求售來換取現金回籠。
而建商折價求售就是目前中國正在上演的事情，所以我只能說，這不是不會發生的。
我想還是會有認為房地產會大賺的人會反駁我吧。
對此我只能回應：別把多頭行情當作你的投資技巧。
股市經常會有一種現象，在多頭成熟的時候，到處都是自詡天才與大師的人。
以至於毫無邏輯、夢想期待、並不負責任宣稱以後會更好的人，
反而會被當作理所當然，上漲還有很大的空間，然而長期多頭市場還是有結束的一天。
而除了價格很明顯地開始反轉向下前，我們永遠不知道市場何時才會結束多頭行情。
更不幸的是，更多人對行情是純然地無知，在多頭結束後，還是緊抱
等到你注意到有落差時就已經太遲了。
與其相信房價永遠只會上漲，不如客觀地看待價格與可能的控制變因。
這才能導向出理性與合理的決策。
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