※ 引述《david0605 ()》之銘言：
: ※ 引述《mandy2092 (曼弟)》之銘言：
: : 各位大大好，我是股市新手，想請教 若辦房屋貸款500萬來投入金融股長期存股，請
問
: 可
: : 行性如何？
: : 作法如下：
: : 一、房屋貸款500萬，以30年、利率1.5%計算，本息平均攤還，每月需還款$17256，
: : 每年約需還款20萬7千。
: : 二、分批進場購入股票，標的以穩定配息的金融股為主 (以兆豐金為例，假設買在平
: : 均成本1張30塊，約可買到170張，每年配息抓保守1元，每年股息約可領17萬)。
: : 三、本金不要全部押在單一股票上，可分散在各穩定配息的金融股 例如華南金、中
: : 信金。也不宜全押在金融股，可以80%金融股、20%其他類股 例如中華電、0056。
: : 四、長期持有，不要想賺價差，除非價格劇烈波動，否則絕不賣掉。
: : 根據以上的做法，每年只需要再掏少少的錢出來繳房貸，30年後，名下就有170張以
上
: 的
: : 兆豐金，終於有穩定的被動收入了…
: : 但目前還想到可能會有以下的變數：
: : 一、股價波動：以兆豐金為例，若成本買在一張30塊，結果十年後，她跌到只剩一張
: : 15塊，可能會有賺了股息賠了價差的疑慮。
: : 因應作為：我的目標是長期持有，增加手上持股張數，而非賺價差，所以只要兆
豐
: 金
: : 營運正常還能穩定配息，就不賣，無論跌到多少都不賣，30年後一樣不賣，繼續領股
息
: 。
: : 二、配息不如預期：依據過去19年資料，兆豐金每年配息幾乎都有1元以上，但還是
: : 有例外，2009那年只配了0.25元。
: : 因應作為：截長補短，若前幾年配息較高，當年領的股息超過應繳房貸，就把多
的
: 錢
: : 拿去買更多張兆豐金，以後年度就會有更多的股息收入。
: : 三、房貸利率調整：目前利率很低，若之後利率調升，則房貸負擔加重。
: : 因應作為：同上一點，截長補短。若真的不足就多掏腰包來繳房貸。
: : 四、標的變差：譬如兆豐金發生重大弊案導致公司體制崩壞、股價崩落，不適合繼續
: : 持有。
: : 因應作為：這點我最怕，所以一開始在選擇標的時候就分散風險，但真的碰到了
: : 就只能認賠殺出，把剩下的錢拿去買其他存股標的。
: : 目前只想到以上幾個變數，不知道還有沒有我漏掉未考慮的因素，拜託各位前輩多多
賜
: 教
: : ，謝謝！
: : (補充一下，我上面的論述是抓比較保守的數字，以兆豐金近幾年股價來看，若我能
在
: 相
: : 對低點購入(譬如一張25塊)，則我起始持股張數就有200張，後面持股增加速度會較
快
: 。)
: 首先你有房子抵押借錢出來的叫做房貸沒錯，但最多就是20年，以500萬殖利率6%，20
年
: 房貸利率1.65%前三年只繳利息來計算，一年要繳33.7萬，第四年起一年的股息扣掉房
貸
你自己貼的試算表，明明前三年每年繳的利息就是8萬2500元，哪來的一年要繳33.7萬？
500萬*1.65%=82500
這數學應該不難吧？
是你的問題還是你的地政士太兩光？
就算數學不好
自己貼的試算表下面都跟你說前三年繳息的金額了
還看不懂？
還嗆我看不懂試算表？
: 只剩下4千塊錢，第20年剩下的利息也只有1萬元，運氣好繳完20年房貸你會有一間房子
外
: 加本金580萬，而且只要殖利率不到6%，赤字就出現了，所以風險很大
: 1.65%是一般人在合庫/華南6月的利率
: 30年的是首次購屋，最多800萬，不能有房子。
: 教你一個方法，以首次購屋方式跟你父母買房子，向銀行申請房貸，付給父母之後再跟
父
: 母把錢借出來，記得一定要付利息，不然國稅局會認定是贈與，之後若要賣房子要繳一
大
: 筆贈與稅。
: 給父母的利息可以用現金再還你。
: 基本上600萬30年房貸利率1.43%首3年只付利息的狀態下，第四年起需要付貸款26.8萬
，
: 但是殖利率6%狀況下能拿到36萬利息，一年下來還有10多萬的利息（股利）能剩下，到
第
: 10年起，
: 一年能剩下20萬利息（股利，下同），17年起一年能剩下30萬利息，22年起一年剩下41
萬
: 利息，26年起一
: 年剩下52萬利息，29年起一年剩下60萬利息。
: 繳完30年會有一間房子外加本金1600萬，這時就可以連本帶利的還父母錢了。
: 為什麼首三年要只付利息？因為要使本金最大化。
: 6%殖利率的話，0056就是6%了。
會開房貸槓桿的人沒在討論本息平均攤還的好嗎？
當然是找只繳息不還本的？
根本不需要在那邊找爸媽，都幾歲了
就算是本息平均攤的產品
也不會把每月還款金額在投資本金中扣掉
借500萬投資就是500萬的收益
還款的錢一定是自己每月的自有現金流
沒有自有現金流銀行是不會借你房貸的….
跟地政士討論有很厲害？
很多人都指出你33.7萬計算有問題了
還不自知…..